Право покупателя квартиры отказаться от исполнения договора купли-продажи товара ненадлежащего качества (в том числе, квартиры) и потребовать возврата уплаченной за него денежной суммы прямо предусмотрено законом (пункт 2 статьи 475 ГК РФ). Однако анализ судебной практики показывает, что далеко не все споры о качестве проданной квартиры разрешаются в пользу покупателя. Еще одной неприятной неожиданностью могут оказаться «типовые» условия договора купли-продажи с предсказуемо неблагоприятными правовыми последствиями.
Невозможность использования для проживания
Из буквального толкования пункта 2 статьи 475 ГК РФ следует, что покупателю необходимо доказать существенное нарушение требований к качеству товара. Существенными могут быть признаны неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь и вновь после их устранения, и другие подобные недостатки.
Верховный
- недостаток не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению;
- недостаток приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец был поставлен в известность при заключении договора.
Качество товара не соответствует условиям договора
При рассмотрении споров между сторонами о качестве квартиры суды в первую очередь исходят из того, что приобретенная недвижимость должна соответствовать требованиям, предусмотренным договором. Свои выводы суды основывают на статье 557 ГК РФ, в соответствии с которой недвижимость ненадлежащего качества подразумевает под собой несоответствие условиям договора продажи недвижимости о качестве.
Поэтому в договоре купли-продажи следует подробно описать, что подразумевается сторонами под надлежащим качеством квартиры. Иными словами, стороны определяют требования, которым передаваемая недвижимость должна соответствовать.
Если условие о качестве отсутствует
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара законодатель возложил на продавца обязанность передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ). Следовательно, приобретаемая квартира в силу закона должна быть пригодна для проживания в ней, а именно соответствовать требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, установленным нормативно и предъявляемым к жилым помещениям.
Заявляя иск о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной стоимости квартиры, необходимо указывать, какие именно строительные нормы и правила нарушены. Также покупателю придется доказать, что обнаруженные в квартире недостатки являются существенными, делающими невозможным нормальное проживание в ней.
Пример: после заключения договора купли-продажи квартиры покупатели (истцы по делу) выяснили, что дом, где расположена приобретенная квартира, является общежитием, и в результате ранее проведенной реконструкции к квартире были присоединены общие туалеты, из которых была сделана кухня. Над кухней расположены места общего пользования секции комнат N, а именно 2 санузла и умывальная комната, в нарушение СНиП 31−01−2003. Кроме того, в кухне недостаточная вентиляция в нарушение СНиП 2.08.01−89. В представленных ответчиками документах эти сведения отсутствовали.
Суды удовлетворили иск в полном объеме, указав на существенный характер заявленных истцом и подтвержденных заключением судебной экспертизы недостатков.[1][1]Апелляционное определение Брянского областного суда
О типичных ошибках типовых договоров
Во многих типовых договорах купли-продажи и актах приема-передачи содержится условие о том, что покупатель удовлетворен качеством приобретенной квартиры. Неблагоприятные последствия включения в договор данного условия для покупателя проиллюстрируем на конкретном примере судебной практики.
Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за квартиру денежных средств.
Суды в удовлетворении заявленных требований отказали, поскольку в договоре купли-продажи и акте приема-передачи указано, что покупатель удовлетворен качеством приобретенной недвижимости.[2][2]Апелляционное определение Краснодарского краевого суда
Еще одной типичной ошибкой покупателя квартиры является указание в договоре на то, что квартира перед приобретением осмотрена сторонами и признана пригодной для проживания.
Московский городской суд при рассмотрении аналогичного дела в Определении
Соблюдаем сроки
При рассмотрении требований об отказе от исполнения договора купли-продажи суды руководствуются статьей 477 ГК РФ. Согласно положениям указанной статьи недостатки товара могут быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Пропуск установленного законом двухгодичного срока являются основанием для отказа судом в удовлетворении требований покупателя.
Из Определения ВАС РФ
При этом следует отметить, что статья 477 ГК РФ является диспозитивной, то есть предоставляет сторонам возможность согласовать в договоре иные сроки обнаружения недостатков переданного товара. Это необходимо учесть при оформлении документов.
Недостаток устраним
Если выявленный в квартире недостаток является устранимым, то требовать возврата его выкупной стоимости покупатель не вправе. Однако, если при заключении договора купли-продажи продавец не сообщил о наличии данного недостатка, то по своему выбору покупатель квартиры может потребовать соразмерного уменьшения покупной цены[3][3]Апелляционное определение Ростовского областного суда
Недостатки в общем имуществе
Недостатки приобретенной квартиры, делающие ее невозможной для проживания, могут быть обнаружены не только в изолированном жилом помещении, но и в общем имуществе (в том числе, крыша, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты). Могут ли при названных обстоятельствах собственники квартир требовать с продавца компенсации убытков за проведенный ремонт?
Позиция судов о последствиях передачи общего имущества ненадлежащего качества до недавнего времени была спорной. На право покупателя взыскать с продавца убытки, понесенные в связи с устранением недостатков общедомового имущества, указал Верховный