Краткая обзорная справка по земельному и смежному законодательству

Автор: Дмитрий Казаков

Вряд ли в России найдётся отрасль законодательства, изменения в которой более часты и значимы, чем земельное и смежное законодательство.

Почему непременно «и смежное»? Отделение земельного законодательства от смежного практически невозможно. Ни одна статья Земельного кодекса РФ, со всеми его изменениями, не может применяться либо в её изолированном рассмотрении не будет смысла без обращения или взаимосвязи с актами иных отраслей законодательства.

Основные взаимосвязи земельного законодательства и смежных законов, которые считаются имеющими иную отраслевую принадлежность, есть по следующим вопросам:

1. Образование земельного участка. Кто бы, для чего, каким бы способом ни образовывал земельный участок по Земельному кодексу РФ, после него должен успешно пройти кадастровый учёт. Земельный участок является образованным с точными границами только с даты кадастрового учёта. Земельный кодекс РФ не содержит никаких (кроме отсылочных) положений о кадастровом учёте, что неизбежно вовлекает в процесс образования земельного участка ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», со значительным усмотрением регистраторов Росреестра.
2. Оформление строительства на земельном участке. Образование земельного участка во многих случаях проводится для строительства. Исходя из существенно обновлённого земельного и градостроительного законодательства, не только оформление строительства на земельном участке, но и образование земельного участка должно происходить по градостроительной (формально не земельной) документации. И только после этого происходит собственно «предоставление» земельного участка для строительства по Земельному кодексу РФ, затем — оформление такого строительства опять по Градостроительному кодексу РФ, по другим его статьям. Взаимосвязь земельного и градостроительного законодательства столь сильна и очевидна, что мы являемся сторонниками разработки/принятия единого Земельно-градостроительного кодекса РФ — это позволило бы не допускать расхождения между Земельным и Градостроительным кодексами РФ при внесении в них изменений, что иногда случается.
3. Сделки с земельными участками. Если земельный участок стоит на кадастровом учёте, то с ним и постройкой на нём возможны сделки. В гражданском законодательстве чётко выражен отказ от приоритета в регулировании сделок с земельными участками в пользу земельного законодательства, в земельном законодательстве — применимость к сделкам с земельными участками гражданского законодательства исключительно в дополнение (не в подмен, не в противоречие) к земельному. Но судебная практика свидетельствует о том, что надлежащего разграничения земельного и гражданского законодательства по отношению к сделкам с земельными участками часто нет.

Сложность решения земельных и смежных вопросов усугубляется постоянными изменениями земельного и смежного законодательства. Не проходит года, чтобы в него не внесли очень существенные изменения, касающиеся практически каждого землепользователя. С 2015 года эти изменения стали особенно масштабны, они «ложатся» на процессы ранее начатого оформления землепользования, запутывают. Такова «буква закона», которая отягощается искажённым исполнением, обычно различными чиновниками. При всём разнообразии жизненных обстоятельств последствия обычно одинаковы: напрасные денежные расходы, потеря значительного времени (с недвижимостью быстро ничего не делается), заброшенные стройки и земли.

В этих условиях в решении земельных и смежных вопросов необходима не просто квалифицированная, а высококвалифицированная помощь, консультации специализированных опытных юристов, не обязательно об обращении в суд. Мы готовы их предоставить.