Контакты
Рус | Eng

Коттеджный вопрос 2

Григорий Скрипилев / Юрист, к.ю.н / 16 Января 2017

Актуальные проблемы собственников земельных участков в «коттеджных поселках».

Содержание общего имущества – данность, с которой собственники помещений многоквартирного дома вынуждены мириться. Переезд за город в отдельно стоящий жилой дом, казалось бы, дает возможность жить по собственным правилам: платить только за те услуги, которые необходимы, не испытывая повседневных проблем рядового «городского» собственника.

Но так ли это в действительности?

«Загородная жизнь имеет множество преимуществ перед городской!» - ежедневно подобные рекламные слоганы можно наблюдать на экранах телевизоров, рекламных щитах и на баннерах в интернете, обещающих чистый воздух и размеренную жизнь. Не удивительно, что в стремлении покинуть загазованные мегаполисы и перебраться в более комфортную среду обитания, наши сограждане в последнее время начали активно скупать земельные участки вокруг крупных городов.

Следуя спросу, застройщики, выкупив соответствующий земельный участок, предпочитают строить готовые «коттеджные поселки». Вот только за ярким названием поселка, будущий собственник не всегда может разглядеть все юридические нюансы, о которых застройщик при оформлении договора купли-продажи сознательно умолчит.

Загородное строительство коттеджных поселков находится в определенном смысле в правовом вакууме. Вызвано это, прежде всего, отсутствием нормативного регулирования. Нормативного определения «коттеджного поселка» в законе не содержится, равно как и не определен порядок создания и содержания общего имущества в таких поселках.

В этой связи, при решении ряда вопросов, возникающих в таких поселках, в правоприменительной практике иногда можно встретить применение положений законодательства, регулирующие сходные отношений, по аналогии.

Содержание и надлежащая эксплуатация общего имущества в таких поселках – объективная необходимость, и занимается этим, как правило, оставленная застройщиком «в наследство» специализированная управляющая компания. И хорошо, если управляющая компания оказывается добросовестным исполнителем, оказывающим услуги по содержанию общего имущества поселка на должном уровне за приемлемую и объективную плату.

А иногда бразды правления в таких коттеджных поселках берут на скорую руку организованные товарищества собственников недвижимости. И цель создания такого объединения может значительно отличаться от той, которую преследовал законодатель, передавая распорядительные функции самим собственникам. Кто же еще сможет позаботиться о своем имуществе лучше, чем сам собственник, не так ли?

На практике же, зачастую, все обстоит совсем иначе. Многие потенциальные покупатели просто не представляют, с какими проблемами они могут столкнуться сразу же после покупки земельного участка в подобном поселке.

Каждый потенциальный приобретатель земельного участка в новом поселке должен понимать, что застройщик, выкупая и обустраивая земельный участок, фактически становится собственником всего имущества в поселке (в т.ч. ВЗУ, водопровод, канализация, дороги, электрохозяйство и т.п.).

Несмотря на заверения застройщика о том, что вносимые покупателем денежные средства по договору купли-продажи идут не только на покупку участка, но и расцениваются как плата за пользование всей инфраструктурой поселка, в самом договоре об этом может быть не сказано ни слова, а потенциальный приобретатель, в силу различных причин, может попросту проигнорировать этот крайне важный момент.

Результатом такого пренебрежительного отношения к подписываемым документам может стать скорое уведомление новоиспеченного собственника о необходимости заключения с застройщиком договора о взимании платы за проезд к своему же земельному участку. Помимо данного условия, договором может быть установлена обязанность собственника платить за содержание и ремонт объектов инфраструктуры, располагающихся на территории поселка, по неоправданно и не обоснованно завышенным ставкам.

Можно было бы поспорить о необходимости внесения собственником платы за проезд к своему участку потому, что по правилам зонирования, в случае массового выделения участков, между ними должны быть дороги, однако дороги в новых поселках практически всегда находятся в частной собственности, а по кадастру идут не как дороги, а как земельные участки сельхоз назначения под дачное строительство. Застройщик, являясь собственником земли, оформляет дороги как сервитут, за пользование которым собственники и будут платить.

В сложившейся ситуации следует требовать установления именно публичного сервитута, так как сервитут требуется для проезда не только одному лицу. Но и здесь могут возникнуть определенные трудности. Поскольку публичный сервитут подразумевает право пользования земельным участком застройщика на безвозмездной основе, застройщик будет пытаться всеми силами препятствовать в его установлении.

Выходом из описанной ситуации могло бы стать создание собственниками земельных участков некоего объединения, с целью последующего выкупа земель общего пользования, на которых, в том числе, располагается дорожная сеть. Однако и здесь застройщик может не пойти на подобные условия, а подобный отказ рискует перейти в судебную плоскость, с соответствующими затратами, как денежными, так и временными без гарантии положительного результата.

Может сложиться и иная ситуация, при которой застройщик, полностью завершив строительство поселка и не желая далее нести расходы по содержанию имущества, решает создать в поселке некое юридическое лицо, с целью передачи со своего баланса того имущества, которое и будет в последствии составлять общее. Такими действиями застройщик планирует переложить бремя содержания общего имущества на новых собственников недвижимого имущества.

Как правило, данная ситуация складывается при реализации застройщиком 60-70 % земельных участков. Не без помощи самого застройщика создается юридическое лицо на основе членства. В его состав привлекаются все новые члены, под различными предлогами. Одним из самых распространенных рычагов воздействия на сегодняшний день является тема «общих дорог».

Созданное юридическое лицо утверждает, что генеральный план поселка отсутствует, а земли, отведенные под дороги общего пользования, находятся в частной собственности застройщика. В настоящий момент юридическое лицо землю арендует, и даже планирует ее выкупить. Когда-нибудь. А пока что его члены имеют возможность беспрепятственно пользоваться дорогами, подъезжая к своим земельным участкам. Все остальные, кто по каким-либо причинам не пожелает быть членом организации, будут оставлять своим машины перед шлагбаумом и ходить до участков пешком. Единственное условие – уплата вступительного взноса в размере, скажем, 200 000 рублей. Цена варьируется в зависимости от причин, известных только членам правления юридического лица, состоящего из собственников земельных участков в коттеджном поселке, которые, порой, одновременно являются сотрудниками самого застройщика.

Еще одним из способов привлечения новых членов в объединение является введение собственника в заблуждение относительно подписываемых им документов.

Интересный пример из практики. Физическое лицо приобрело в собственность земельный участок и объект индивидуального строительства в новом поселке. Спустя некоторое время на пороге дома появился представитель некой управляющей организации и попросил собственника подписать документ, который, якобы, дает право беспрепятственного проезда на территорию поселка. Подписывая документ, собственник и не догадывался, что тем самым выразил свое волеизъявление на вступление в члены объединения.

Прошло несколько лет, и собственник, в очередной раз проверяя почтовый ящик, обнаружил исковое заявление о взыскании вступительного и членских взносов за прошедший период, с начисленными на требуемые суммы процентами за несвоевременное исполнение обязательств. Общая сумма требований составила порядка 800 000 руб. Из текста же самого иска следовало, что собственник является членом объединения, следовательно, обязан производить установленные уставом и решениями общих собраний взносы.

В судебном процессе требуемую сумму удалось уменьшить до 180 000 руб., но добиться полного отказа в удовлетворении исковых требований в данном случае оказалось попросту невозможным в силу положений Жилищного законодательства Российской Федерации.

А бывают и случаи, когда земли общего пользования (в т.ч. дороги) переводятся в собственность юридического лица, созданного на основе членства и состоящего из 3 собственников. Не редки случаи, когда все трое оказываются или друзьями, или родственниками. Таким образом, фактически у 3 человек в распоряжении находятся тысячи квадратных метров земли вокруг объектов, неразрывно с ней связанных. Тем же собственникам, кто изъявит желание стать членом объединения, господа вежливо укажут на один из пунктов устава, в котором закреплена обязанность потенциального члена объединения, уплатить вступительный взнос, в размере 10 миллионов долларов США. Вступят ли остальные собственники в такое объединение? маловероятно.

Конечно же, собственник земельного участка вправе не вступать в подобные объединения. Законом такая обязанность не установлена. Но одно дело закон, а другое -члены правления, порой создающие невыносимые условия проживания для лиц, отказывающихся по тем или иным причинам вступать в члены объединения.

При этом собственник земельного участка, в случае отказа от членства, обязан заключить с объединением договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. Платить такие собственники, в лучшем случае, будут столько же, сколько и члены организации. В уставах некоторых из них прямо указано, что собственник, заключивший договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке, должен производить платежи в размере не меньшем, чем члены объединения.

По теме:

Коттеджный вопросВ надежде на окончательное решение пресловутого квартирного вопроса граждане стремятся к загородному ПМЖ. Но пространство действия закона джунглей капиталистического общежития не ограничивается чертой города. // 15 декабря 2016

Поэтому перед тем как принимать решение о покупке земельного участка в подобном поселке, необходимо, как минимум, выяснить, кто является собственником и в чьем ведении находятся подъездные пути и коммуникаций поселка. Важным моментом при заключении договора купли-продажи будет являться указание на перечень объектов, составляющих общее имущество, а также определение оснований их использования потенциальным покупателем.

Если в поселке создано юридическое лицо на основе членства, и собственник имеет намерение вступить в его члены, необходимо в обязательном порядке изучить его устав, положение о членских взносах, изучить решения общего собрания членов данной организации.

Если же потенциальный покупатель не планирует в будущем вступать в члены указанной организации, необходимо истребовать договор на обслуживание общего имущества в индивидуальном порядке. Внести изменения в текст договора будет практически невозможно, поскольку как форма, так и содержание договора утверждаются общим собранием членов, однако изученная информация может повлиять на конечное решение о целесообразности приобретении земельного участка в таком поселке.

Подводя итог вышесказанному, хочется отметить, что большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости, принимая решение о переезде в загородный дом, чаще руководствуются чувствами, а не разумом. Такие необдуманные решения впоследствии оборачиваются настоящим кошмаром для неподготовленных людей. Поэтому подходить к принятию подобных решений нужно обдуманно, с «холодной головой».

Подспорьем в неравной борьбе могли бы стать как внесения изменений в уже действующее законодательство, так и принятие нового закона, который бы детально регулировал порядок создания коттеджного поселка, управления им и содержания общего имущества на его территории.

Относительно недавно на рассмотрении комитета Госдумы по жилищной политике находился законопроект, согласно которому предполагалось распространить на коттеджные поселки нормы, применяющиеся при управлении многоквартирными домами. Однако данный законопроект был отклонен. Комитет при этом отметил необходимость «иного подхода» к «отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями» поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.

Проблема совершенствования законодательства о коттеджных поселках с каждым днем становятся все более актуальной, и требует незамедлительного разрешения. Остается надеяться, что законодатель не оставит этот вопрос без внимания и урегулирует порядок создания коттеджных поселков, их управления, взаимоотношений между органами управления и собственниками коттеждей в обозримом будущем.

09 февраля 2018 Кто, если не мы Адвокаты АБ «КиП» выиграли тендер, объявленный ПАО «Красноярскгазпром», на право заключения договора на оказание услуг по юридическому сопровождению деятельности компании на сумму 8 000 000 руб. 08 февраля 2018 Похищение Европы 7 февраля перед сотрудниками АБ "КиП" выступил с лекцией ведущий эксперт в области экспорта российского природного газа Юрий Алексеевич Зайцев.
Все новости
Все комментарии
Осторожно, дети! Лекция о ювенальной юстиции для взрослых. Позитивное право Обзор прецедентной практики адвокатского бюро за 2017 год.
Все публикации
Клиенты о нас
  • «Адвокатов Адвокатского бюро отличает высокий профессионализм, комплексный подход к решению поставленных задач, нацеленность на положительный результат, интеллигентность, надежность и честность в работе». С.Е. Иванин Начальник Юридического управления ООО "Газпром межрегионгаз"
  • «Оказанные Вами услуги были выполнены на высокопрофессиональном уровне, что характеризует Вас как надежного, добросовестного и ответственного партнёра». А.В. Давыдов Генеральный директор ООО "Газпром геологоразведка"
  • «ЗАО "Росшельф" рекомендует Адвокатское бюро "Казаков и Партнеры" как надежного и профессионального консультанта». М.И Лукьянчиков Генеральный директор ЗАО "Росшельф"
  • «Высокий уровень организации оказания юридической помощи, профессионализм сотрудников, добросовестное отношение к поставленным в договоре задачам и успешное их решение». П.М. Созонов Генеральный директор ООО "Газпром трансгаз Югорск"
  • «Высоко ценю доверительные отношения, которые сложились на протяжении трех лет сотрудничества. Желаю дальнейших успехов и процветания». Константин Цзю, абсолютный чемпион мира по боксу
  • «С помощью Адвокатского бюро «Казаков и партнёры» нам удалось защитить свои права. Юристами были приняты в нашем деле нестандартные решения, что в результате привело к полной победе». Т.В. Калинина Генеральный директор ООО «Калинка Ивент»