Контакты
Рус | Eng

Как применять разъяснения Пленума Верховного Суда РФ о недвижимости в постановлении от 23.06.15 №25

Анастасия Найда / Юрист / 05 ноября 2015

О значимых разъяснениях, сделанных Верховным Судом РФ.

Пленум Верховного Суда РФ не выделил разъяснения по недвижимости в отдельный блок. Но это не умаляет их значимость и влияние на судебную практику.Проанализируем ключевые положения постановления, а также судебные акты по конкретным делам, которые приняты с учетом новых разъяснений высшей инстанции.

Споры с недвижимым имуществом традиционно одни из самых сложных, поскольку в этой области пересекаются интересы многих лиц и обычно никто из них не готов уступать. Поэтому формирование четких ориентиров в этой сфере наиболее важно.

Самые значимые разъяснения Верховный Суд РФ сделал по следующим вопросам:

  • какое значение для сторон и третьих лиц имеет запись в ЕГРП;
  • какую постройку можно признать объектом недвижимости;
  • как создать единый недвижимый комплекс;
  • как собственники помещений в нежилом здании должны нести расходы на содержание общего имущества.

Какое значение имеет запись в ЕГРП

В пункте 3 постановления от 23.06.15 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный суд РФ еще раз указал, какое значение нужно придавать записи в ЕГРП, поставив принцип противопоставимости выше принципа внесения. Несмотря на то, что это противоречит буквальному значению пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Принцип противопоставимости объясняет, что государственная регистрация нужна, чтобы обеспечить публичное оглашение состоявшегося перехода прав и противопоставить зарегистрированные права третьим лицам. При этом само право возникает до регистрации, при подписании договора.

Принцип внесения говорит, что право на недвижимость возникает с момента его регистрации в реестре, а не раньше. И переходит с момента регистрации перехода права.

С момента заключения сделки с недвижимым имуществом стороны не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом. Однако для третьих лиц права на имущество возникают с даты внесения соответствующей записи в публичный государственный реестр, а не в момент ее совершения или фактического исполнения.

Аналогично ситуация обстоит с возникновением, изменением или прекращением прав на имущество, которые возникают на основании принятого судом и вступившего в законную силу решения (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Пункт 3 постановления № 25 защищает третьих лиц от оспаривания сделок по основаниям, о которых они не могли знать. Например, учредители продали имущество третьему лицу, но после этого решили вернуть его. Для этого они оформили задним числом документы о внесении имущества в уставный капитал и поручили директору от лица общества пойти в суд с иском об оспаривании сделки, заключенной с третьим лицом. В такой ситуации суд должен руководствуясь пунктом 3 постановления № 25 отказать в удовлетворении требований. Похожую ситуацию рассматривал суд в деле № А56-73237/2014 (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2015).

Примечательно, что пункт 3 постановления № 25 рассматривает в качестве реестра прав на имущество не только ЕГРП, но и ЕГРЮЛ (в отношении долей в ООО). То есть положения этого пункта в равной степени можно применять и в корпоративных отношениях.

В то же время этот пункт может защищать обоих участников договора. Например, стороны заключили договор залога. Спустя некоторое время залогодателя признают банкротом. После этого стороны регистрируют договор. Конкурсный управляющий пытается оспорить сделку, ссылаясь на то, что договор ничтожен, поскольку он зарегистрирован после признания залогодателя банкротом. Суд в такой ситуации делает вывод, что основания для регистрации договора возникли в день его подписания, а не в день регистрации. Последующая регистрация залоговых отношений повлекла только возникновение у кредитора-залогодержателя указанных прав по отношению к третьим лицам (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.15 по делу № А53-21988/2010).

Что можно признать объектом недвижимости

В пункте 38 постановления № 25 Верховный суд РФ акцентировал внимание на том, что помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Например, относятся ли к объектам недвижимости здания, от которых в силу времени остался только фундамент. Неразрывная связь с землей есть, но самостоятельное функциональное назначение они уже утратили. Арбитражный суд признал правомерными действия администрации и кадастровой палаты по исключению таких объектов из реестра (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу № А41-3382/15).

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В то же время фундамента достаточно, чтобы признать строение объектом незавершенного строительства. Верховный суд РФ указал, что в таких случаях судам необходимо установить, что на участке, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Интересно также, что объект можно признать недвижимостью с момента строительства, а не регистрации. Чтобы вещь была недвижимостью, необязательно чтобы было зарегистрировано право на нее (абз. 3 п. 38 постановления № 25). В том числе на объект незавершенного строительства. Верховный суд РФ поддержал позицию, что понятие недвижимости является фактическим, а не юридическим. Участок и незарегистрированный фундамент на нем – это не составной объект недвижимости, а два отдельных объекта.

Например, конкурсный управляющий должника потребовал признать право собственности на объект незавершенного строительства – часть дома, готовностью 72 процента. Требования удовлетворили со ссылкой на пункт 38 постановления № 25 (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу № А56-14191/2011).

Еще один важный вывод суда – замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Бетонные, асфальтовые покрытия и подобные объекты будут рассматривать как улучшение участка, но не как самостоятельные объекты (определение Верховного суда от 04.09.2015 № 305-ГК15-10816 по делу № А41-25957/2014).

Как создать единый недвижимый комплекс

В пункте 39 постановления № 25 Верховный суд РФ отдельно остановился на такой сложной неделимой вещи, как "единый недвижимый комплекс". В отличие от общего правила о регистрации прав на имущество, сама по себе совокупность вещей без регистрации не составляет единый комплекс.

Так, например, администрация передала в безвозмездное пользование компании несколько объектов недвижимости, а именно, котельную, составные части которой включали в себя отопительные котлы. Она полагала, что передала их как единый недвижимый комплекс. Через некоторое время она заменила вышедшие из строя котлы и потребовала от компании возместить затраты. Суд отказал, сославшись на то, что в свидетельстве о регистрации указан отдельный объект – здание котельной. А при замене котлов администрация заключала договоры не на реконструкцию котельной в целом, а на замену котлов. Суд сделал вывод, что администрация относит котлы к самостоятельным объектам гражданских прав. Учитывая, что котлы и котельная не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс, в удовлетворении требований отказали (постановление арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.09.15 № Ф03-3605/2015 по делу № А16-53/2014).

Верховный суд РФ также указал, что объекты, составляющие единый комплекс, должны быть расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Как может проявляться технологическая связь между объектами, не разъяснили. Приведенные примеры объектов, которые могут располагаться на нескольких участках и составлять единый объект (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты) фактически говорят о том, что технологическая связь дублирует связь физическую.

Вероятно, на практике трудно будет зарегистрировать как единый комплекс объекты, которые связаны только технологически и находятся на разных участках. Например, коровник и хранилище для сена, расположенные на разных участках. Здесь же возникает вопрос, к какому из двух участку будет привязан этот единый комплекс при регистрации. Возможно, в реестре просто будет отметка о том, что самостоятельный объект является составной частью единого недвижимого комплекса.

Правоприменительная практика, в которой суды ссылаются на пункт 39 постановления № 25 еще не сложилась, но для разрешения споров о регистрации объекта суды кассационной инстанции уже возвращают дела на новое рассмотрение. Например, арбитражный суд Поволжского округа направил дело в первую инстанцию для выяснения вопроса о статусе спорного объекта. Поскольку правильная квалификация объекта, права на который могли быть зарегистрированы, зависит от того, представляет ли он единый имущественный комплекс в понимании статьи 133.1 ГК РФ (постановления АС Поволжского округа от 07.09.15 № Ф06-487/2015 по делу № А55-16596/2014, от 30.06.15 № Ф06-24354/2015 по делу № А55-13542/2014).

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения представляют собой линейные объекты.

Как собственники помещений в нежилом здании должны нести расходы на содержание общего имущества

В пункте 41 постановления № 25 Верховный суд РФ привел недостаточно гибкую формулировку о том, что к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях применяются по аналогии положения статей 249, 289 и 290 ГК РФ и статей 44 – 48 ЖК РФ.

Несправедливость этого правила может проявиться в том случае, когда бремя расходов будут распределять по размеру площади помещения без учета его объема, например, в здании кинотеатра. Площадь зала, измеренная по полу, может быть небольшой, но с учетом высоты помещения его объем может быть в несколько раз больше. Владелец такого помещения должен нести большее бремя расходов, нежели собственник офисов в здании этого же кинотеатра.

Положения пункта 41 постановления № 25 целесообразно применять в совокупности с пунктом 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.09 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Цитируем документ

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Опубликовано: Журнал "Юрист компании" выпуск № 11, ноябрь 2015

17 ноября 2017 Пятигорский провал Арбитражный суд Ставропольского края признал недействительным решение налогового органа на сумму более 2,5 млрд. руб.
Все новости
Все комментарии
In биткоин we «ТРАСТ»?
Диана Полетаева
О роли биткоина в России в настоящее время Узаконенное зверство
Кирилл Шашков
Госдума рассмотрит проект закона «О территориальной целости и ветеринарной безопасности РФ»
Все публикации
Клиенты о нас
  • «Адвокатов Адвокатского бюро отличает высокий профессионализм, комплексный подход к решению поставленных задач, нацеленность на положительный результат, интеллигентность, надежность и честность в работе». С.Е. Иванин Начальник Юридического управления ООО "Газпром межрегионгаз"
  • «Оказанные Вами услуги были выполнены на высокопрофессиональном уровне, что характеризует Вас как надежного, добросовестного и ответственного партнёра». А.В. Давыдов Генеральный директор ООО "Газпром геологоразведка"
  • «ЗАО "Росшельф" рекомендует Адвокатское бюро "Казаков и Партнеры" как надежного и профессионального консультанта». М.И Лукьянчиков Генеральный директор ЗАО "Росшельф"
  • «Высокий уровень организации оказания юридической помощи, профессионализм сотрудников, добросовестное отношение к поставленным в договоре задачам и успешное их решение». П.М. Созонов Генеральный директор ООО "Газпром трансгаз Югорск"
  • «Высоко ценю доверительные отношения, которые сложились на протяжении трех лет сотрудничества. Желаю дальнейших успехов и процветания». Константин Цзю, абсолютный чемпион мира по боксу
  • «С помощью Адвокатского бюро «Казаков и партнёры» нам удалось защитить свои права. Юристами были приняты в нашем деле нестандартные решения, что в результате привело к полной победе». Т.В. Калинина Генеральный директор ООО «Калинка Ивент»